Addì..............in.................... tra il/la signor/a ...................... residente in .................. Via .......................... civ. ..... int. …., C.F. ......................., in appresso più semplicemente definito/a "locatore/locatrice", da una parte, ed il/la signor/a ...................... residente in .................. Via .......................... civ. ..... int…., C.F. ......................., in appresso più semplicemente definito/a "conduttore/conduttrice", dall'altra parte

Si conviene e si stipula quanto segue

Art.1.- Con il presente contratto il/la signor/a concede in locazione al signor/alla signora la seguente unità immobiliare: appartamento ad uso abitativo sito in .............., piano ............., categoria catastale ..........., immobile non arredato.

Art.2.- Le parti con la stipula del presente contratto intendono espressamente regolare i loro futuri rapporti locatizi in base all'articolo 02 comma 1 Legge 09 Dicembre 1998 n. 431.

Art.3.- Il contratto avrà durata di anni quattro (durata minima) a decorrere dal .................... al ..................... e s’intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore/la locatrice non comunichi al conduttore/alla conduttrice disdetta del contratto motivata ai sensi dell’articolo 3 comma I° Legge 09 Dicembre 1998 n. 431 da recapitarsi mediante lettera raccomandata, contenente la specificazione del motivo invocato almeno sei mesi prima della scadenza. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione di tale raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto sarà rinnovato tacitamene per quattro anni alle medesime condizioni.

Successivamente il contratto si rinnoverà di quattro anni in quattro anni in mancanza di disdetta da recapitare mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Art.4.- Il conduttore/la conduttrice, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dalla locazione, in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore/ alla locatrice con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Art.5.- Il canone di locazione è stabilito in lire ........................annue da corrispondersi in rate mensili/ trimestrali ciascuna pari a complessive lire ............................. (........................) e ciò entro il giorno cinque del mese di scadenza a mezzo bonifico bancario sul conto corrente n.        presso la Banca

Art.6.- Il canone come sopra stabilito sarà adeguato in base al 75%/100% della variazione ISTAT verificatasi rispetto al mese di inizio del presente contratto.

Art.7, comma 1.- Sono a carico del conduttore/ conduttrice gli oneri accessori costituiti dalle spese relative al servizio di pulizia, luce scale e androne, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, al servizio di portierato e degli altri servizi comuni.

Attualmente gli oneri accessori sono preventivati per il primo anno in lire ....................... annue, da versarsi, unitamente al canone di locazione, in rate mensili anticipate ciascuna pari a complessive lire ...............= (..............) e ciò entro il giorno cinque di ogni mese a mezzo bonifico bancario sul conto corrente meglio individuato al punto 05 (cinque) della presente scrittura salvo conguaglio da operarsi a fine esercizio.

Il conduttore/la conduttrice, prima di effettuare il pagamento a saldo, ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese per oneri accessori e per manutenzioni e riparazioni addebitategli con la menzione dei criteri di ripartizione; ha inoltre diritto a prendere visione dei documenti giustificativi delle spese suddette.

Art.7, comma 2 A titolo di acconto delle spese accessorie il conduttore/la conduttrice si obbliga a corrispondere alle stesse scadenze del canone e con le stesse modalità importo uguale al consuntivo dell’esercizio precedente, suddiviso in n.12/4 rate mensili/trimestrali anticipate di uguale importo. A chiusura dell’esercizio sarà fatto il conguaglio. Per l’esercizio corrente gli oneri accessori sono preventivati in Lire      

Art.8. Il conduttore/la conduttrice corrisponde al locatore/alla locatrice la somma di lire ...................... pari a ................. mensilità, non imputabile in conto pigioni e produttiva  di interessi legali da corrispondersi al conduttore/alla conduttrice al termine di ogni anno di locazione. La firma del presente contratto costituisce quietanza dell’avvenuto pagamento  dell’importo sopra meglio indicato.

Art.9.- Il conduttore/la conduttrice non può senza il consenso scritto del locatore/della locatrice eseguire innovazioni, migliorie o modifiche che resteranno dal locatore/dalla locatrice, anche se autorizzate. Resta fermo comunque il diritto del locatore/della locatrice di richiedere la rimessione in pristino a spese del conduttore/ della conduttrice.

Art.10.- Il conduttore/la conduttrice ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli/Ella ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Art.11.- Il conduttore/la conduttrice dichiara di aver trovato l'immobile in buone condizioni d’uso e si impegna a conservare con diligenza ed a riconsegnare la cosa locata al termine della locazione nelle medesime condizioni in cui era stata consegnata, salvo il normale deperimento d'uso.

Art.12.- Il conduttore/la conduttrice non può sublocare totalmente o parzialmente l'immobile. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore/della conduttrice e delle persone con quest’ultimo/a attualmente conviventi come da stato di famiglia esibito.

Art.13.- Il conduttore/la conduttrice si impegna a rispettare le norme del “Regolamento di Condominio” e le delibere assembleari riguardanti l'uso delle parti comuni del fabbricato. E' fatto divieto al conduttore/alla conduttrice di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Art.14.- Nel caso in cui il locatore/la locatrice intenda, nel corso del rapporto di locazione, alienare l'immobile il conduttore/la conduttrice ha il diritto di prelazione da esercitarsi con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27.07.78 n.392.

Art..15.- Qualora il locatore/la locatrice intenda locare a terzi l'immobile alla scadenza del contratto rinnovato il conduttore/la conduttrice ha diritto alla prelazione da esercitarsi con le modalità di cui all’art.40 legge 27.07.98 n.392.

Art.16.- Durante il termine della disdetta il locatore/la locatrice può fare visitare a terzi l'appartamento locato nel periodo di due ore al giorno consecutive, per due giorni alla settimana; giorni e ore da fissarsi d'accordo con il conduttore/la conduttrice, escluse le ore notturne, serali e quelle dei pasti. In caso di trattative di vendita, il conduttore/la conduttrice è tenuto/a a consentire al proprietario di fare visitare l'appartamento od il locale affittatogli, in giorni ed ora da convenirsi, di volta in volta.

Art.17.- Qualunque modifica del presente contratto non potrà essere approvata se non mediante atto scritto.

Art.18.- Le spese inerenti la registrazione del presente contratto saranno a carico delle parti in pari misura. Il presente contratto sarà registrato a cura del locatore/della locatrice.

Art.19.- Per tutto quanto non stabilito nel presente contratto si rimanda espressamente alla normativa vigente ed al Codice Civile.

Art.20. – Qualsiasi controversia che dovesse insorgere tra le parti in relazione al presente contratto di locazione, comprese quelle inerenti alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione, fatta salva la facoltà del locatore di agire davanti all’Autorità Giudiziaria Ordinaria limitatamente ai casi previsti e disciplinati dagli articoli 657 e 658 c.p.c., esclusa la successiva fase di merito, sarà deferita alla decisione in via rituale di un arbitro unico da nominarsi in conformità al regolamento della Corte Arbitrale Europea. Tale arbitro deciderà in base al regolamento arbitrale nazionale accelerato della Sezione Italiana della Corte Arbitrale Europea che le parti espressamente dichiarano di conoscere ed accettare.

L’arbitro unico deciderà secondo diritto. L’arbitrato, salva diversa volontà delle parti, avrà sede nel capoluogo di provincia ove sito l’immobile.

Art.21.A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica di atti escutivi, il conduttore dichiara di essere domiciliato nei locali a Lui locati, anche se non dovesse abitarvi né avervi residenza anagrafica.

Art.22 Il non esatto e non puntuale pagamento del corrispettivo costituisce il conduttore in mora; per il periodo di mora è dovuto un interesse pari al tasso legale aumentato di             punti.

Note: Si riportano qui di seguito degli artt.38, 39, 40 della legge 392/78.

(Art.38 Nel  caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile  locato,  deve  darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.  Nella  comunicazione  devono  essere indicati il corrispettivo, da quantificare  in  ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la  compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il  conduttore  deve  esercitare il diritto di prelazione entro il termine  di  sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto  notificato  al  proprietario  a mezzo di ufficiale giudiziario,  offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove  il  diritto  di  prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo   di   acquisto,   salvo  diversa  condizione  indicata  nella comunicazione  del  locatore, deve essere effettuato entro il termine di  trenta  giorni  decorrenti  dal  sessantesimo giorno successivo a quello  dell'avvenuta  notificazione della comunicazione da parte del proprietario,  contestualmente  alla  stipulazione  del  contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel  caso  in  cui  l'immobile  risulti  locato  a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il  diritto  di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti  i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.  L'avente  titolo  che,  entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua  intenzione  di  avvalersi  della  prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le  norme  del  presente  articolo  non si applicano nelle ipotesi previste  dall'art. 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera  a  favore  dei  coeredi,  e  nella  ipotesi  di  trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado. Art. 39. Qualora  il  proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo  precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello   risultante  dall'atto  di  trasferimento  a  titolo  oneroso dell'immobile,  l'avente  diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla    trascrizione    del    contratto,    riscattare   l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo  deve  essere  effettuato  entro  il  termine  di tre mesi che decorrono,  quando  non  vi  sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con  cui  l'acquirente  o  successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se  per  qualsiasi  motivo, l'acquirent e o successivo avente causa faccia  opposizione  al  riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno  del  passaggio  in  giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Art. 40. Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del  contratto  rinnovato  ai  sensi dell'art. 28, deve comunicare le offerte   al   conduttore,   mediante   raccomandata  con  avviso  di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non  intende  rinnovare  la  locazione  e  nei casi di cessazione del rapporto  di  locazione  dovuti  a  risoluzione  per  inadempimento o recesso  del  conduttore  o ad una delle procedure previste dal regio decreto  16  marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.

Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro  trenta  giorni  dalla  ricezione della comunicazione di cui al primo  comma,  offra  condizioni  uguali  a  quelle comunicategli dal locatore. Egli  conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il  locatore  e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando  il  locatore  abbia  ottenuto  il  rilascio dell'immobile non intendendo  locarlo  a  terzi,  e,  viceversa,  lo  abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.)

Letto, confermato e sottoscritto

Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 c.c. si approvano specificamente per iscritto le clausole n. 03, 04, 09, 12, 13 e 20.

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